Neue Nutzung in alten Mauern

aus der Publikation "Chancen für den Altbau" des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB), März 2014

Als „dicke Brocken“ werden häufig jene großen Einzelimmobilien bezeichnet, deren ursprüngliche Nutzung weggefallen ist und deren Sanierung als besonders aufwendig gilt. Dabei kann es sich um innerstädtische Industriebauten ebenso handeln, wie um Post-, Schul- und Bahnhofsgebäude, Kranken-, Rat- und Kaufhäuser. Auch Villen und große Eckgebäude werden dieser Kategorie zugerechnet. In Kommunen, die leerstehende, sanierungsbedürftige Altbauten systematisch erfassen (vgl. Kap. 1), zählen diese stadtbildprägenden Immobilien zum Bestand mit hoher Handlungspriorität. Die Instandsetzung der Gebäude gilt nicht nur aus städtebaulichen Gründen als wichtig, sondern auch weil sie aufgrund ihrer ehemaligen Nutzung und ihrer baukulturellen Bedeutung prägend für das Image des Stadtquartiers oder sogar für die gesamte Stadt sind. Der Leerstand und das oft desolate Erscheinungsbild wird von den Einwohnern und von Besuchern insofern oft auch als Sinnbild für den mit Strukturwandel und Bevölkerungsrückgang verbundenen Bedeutungsverlust der Stadt wahrgenommen. Die Sanierung und Nachnutzung dieser „dicken Brocken“ ist daher mit der Chance verbunden, einen wichtigen Aufwertungsimpuls für das Quartier und darüber hinaus zu setzen.

Allerdings ist das Anpacken der „dicken Brocken“ meist mit hohen Investitionen verbunden. Sie können nur durch eine nachhaltige Nutzungsstrategie gerechtfertigt werden, deren Wirkung über den Erhalt der Bausubstanz hinaus zur Stärkung des Quartiers beiträgt.

In vielen Kommunen werden besonders problematische Einzelimmobilien von der Stadt selbst angepackt: Die Kommunen verlagern städtische Infrastrukturen, um leerstehende, große Immobilien zu aktivieren. Nutzungs- und Gestaltungskonzepte beziehen den besonderen Charakter der Altbauten ein. Mit der Ansiedlung von Bibliotheken, Schulen, Vereinshäusern oder Museen konnten bereits in einigen Stadtumbaukommunen stadtbildprägende Immobilien erhalten und einer (neuen) Nutzung zugeführt werden. Dafür stehen in diesem Kapitel die Beispiele des Bahnhofs Luckenwalde und der Schule Scharnweberstraße in Berlin. Gerade die kulturellen und sozialen Angebote tragen zu einer Verbesserung des Quartiersimages bei (vgl. Kap. 3). Aber auch die Ansiedlung von städtischen Verwaltungseinrichtungen wirkt sich positiv aus, weil die neue Nutzung Arbeitsplätze und Publikumsverkehr in das Quartier bzw. in die Stadt bringt.

Wenn die stadtbildprägende Immobilie nicht für eine städtische Nutzung saniert werden kann, werden private Investoren gesucht und von der Kommune unterstützt. In mehreren Stadtumbaukommunen ist es gelungen, die kommunalen Wohnungsunternehmen für die Sanierung eines „dicken Brockens“ in Kombination mit der Verlegung ihres Firmensitzes zu gewinnen (vgl. Kap. 5). Die Unternehmen sind verlässliche Partner und besitzen das fachliche und betriebswirtschaftliche Know-how für die Bewältigung der Sanierungsaufgaben. Doch auch die Initiative, Kreativität und Risikobereitschaft von einzelnen privaten Investoren sind gefragt, um „dicke Brocken“ anzugehen. Sie werden von vielen Kommunen durch die Beantragung von Sicherungsmitteln aus dem Programm Stadtumbau Ost in ihren Bauvorhaben unterstützt. Dafür steht das Beispiel der Tuchfabrik Otto Ullrich in Werdau, das im Anschluss dargestellt wird. Typisch ist die Offenheit der Kommune gegenüber den Ideen potenzieller Investoren. Meist muss für die Sicherung und Sanierung ein längerfristiger Zeitrahmen mit einer schrittweisen Umsetzung einkalkuliert werden. Dies erfordert einen langen Atem von allen Beteiligten.